De Belgische fiscus is begonnen met het contacteren van personen, die in het buitenland wonen en die onroerende goederen in België bezitten. Vele van hen vallen letterlijk uit de lucht. In deze bijdrage geven we een overzicht van de toepasselijke regels.

Op onroerende goederen moeten er in België diverse vormen van belasting betaald worden. De meest bekende is ongetwijfeld de onroerende voorheffing. De eigenaar (of equivalente belastingplichtige) van een onroerend goed ontvangt in de loop van elk jaar een aanslagbiljet in de onroerende voorheffing. Dit aanslagbiljet vermeldt de verschuldigde belasting, die berekend wordt op basis van het kadastraal inkomen (KI) van het goed.

Veel mensen denken dat met de betaling van de onroerende voorheffing aan alle fiscale verplichtingen is voldaan. Dit is echter niet het geval.

Net zoals het geval is voor personen, die in België wonen, is de kans reëel dat ook niet-inwoners nog een belastingaangifte moeten indienen. Op basis hiervan is vaak bijkomende belasting verschuldigd. Niet voor iedereen is de onroerende voorheffing de eindbelasting en moeten er inkomsten verder worden aangegeven in een jaarlijkse belastingaangifte voor niet-inwoners.

Inkomsten van Belgische oorsprong, verkregen door personen, die hun fiscale woonplaats niet in België hebben gevestigd, zijn onderworpen aan de Belgische belasting van niet-inwoners. Ook deze belasting wordt berekend volgens progressieve tarieven (dezelfde als de gewone belastingen voor inwoners), verhoogd met een taks ter vervanging van de gemeentebelasting. Niet-inwoners kunnen echter niet altijd dezelfde belastingaftrekken en verminderingen genieten, zodat hun Belgische belastingen onverwachts snel kunnen oplopen.

Veel mensen denken bovendien dat ze in België geen fiscale verplichtingen hebben omdat hun onroerende goederen al aangegeven werden in hun woonland. Dit is doorgaans niet het geval. Als België een overeenkomst ter voorkoming van dubbele belasting heeft gesloten met het land in kwestie, kan worden vastgesteld dat inkomsten uit onroerend goed in de meeste gevallen belastbaar zijn in het land waar het onroerend goed is gelegen. Internationale dubbele belasting kan dan vermeden worden door in het woonland een vrijstelling of belastingkrediet toe te passen.

Het zal dus in alle gevallen noodzakelijk zijn om na te gaan of de Belgische onroerende voorheffing de eindbelasting is dan wel of er in België nog een jaarlijkse belastingaangifte als niet-inwoner moet worden ingediend en of er op basis hiervan geen bijkomende belastingen verschuldigd zijn.

Dit zal zeker het geval zijn wanneer de belastingplichtige ook nog andere in België belastbare inkomsten heeft (bijvoorbeeld een loon voor werk in België). De inkomsten uit het onroerend goed worden dan bij de andere inkomsten gevoegd en opgenomen in de jaarlijkse belastingaangifte.

Het komt echter vaak voor dat een belastingplichtige enkel maar een onroerend goed in België bezit, en geen andere bronnen van inkomsten in België heeft. In die gevallen is het verhaal complexer. Er zijn dan immers meerdere mogelijkheden:

• Eigen gebruik: men gebruikt het onroerend goed zelf en verhuurt het niet aan een derde. Dit is bijvoorbeeld het geval voor een vakantieverblijf of voor een woning die te huur staat. In dit geval is er geen enkele verplichting om een jaarlijkse belastingaangifte in te dienen. De vrijstelling is absoluut, ongeacht de hoogte van het KI. Men betaalt dus enkel de onroerende voorheffing tijdens het jaar.

• Verhuring: men verhuurt één of meerdere onroerende goederen aan derden. In dit geval is er wel degelijk een belastingaangifte vereist van zodra het belastbaar inkomen voor het betreffende jaar hoger is dan 2.500 Euro.  Deze grens geldt per individu. Bij gehuwden of wettelijk samenwonenden zal de grens voor het gezin dubbel zo hoog zijn (2 x 2.500 = 5.000 Euro) voor zover het goed in mede-eigendom wordt aangehouden door beide partners.

Hiermee is bij verhuring de kous echter nog niet af. De manier waarop de verhuring plaatsvindt is immers ook nog van belang:

• Als het onroerend goed wordt verhuurd aan een particulier, die het niet voor beroepsdoeleinden gebruikt (dit wil zeggen, die geen huurkosten in aftrek brengt in zijn eigen belastingaangifte), dan  is de belastinggrondslag voor het onroerend goed niet gelijk aan de ontvangen huur, maar wordt deze beperkt tot het KI van het pand, verhoogd met een jaarlijkse indexcoëfficiënt en vermenigvuldigd met 1,4. Zodra dit bedrag hoger is dan 2.500 euro (per echtgenoot), moet een belastingaangifte worden ingediend.
• Als het pand wordt verhuurd aan een vennootschap, een organisatie of aan een particulier, die het voor beroepsdoeleinden gebruikt, is het belastbaar inkomen gelijk aan de werkelijk ontvangen huur en huurvoordelen. Al zeer snel zal de grens van 2.500 euro overschreden worden en is een belastingaangifte vereist.
  Bij een gemeubelde verhuur moet de huurprijs eventueel opgesplitst worden tussen enerzijds de huur voor het pand en anderzijds de huur voor de roerende goederen. Enkel de huur voor het pand vormt een belastbaar onroerend inkomen.
• Men mag zich niet blindstaren op het bedrag van 2.500 Euro om na te gaan of er aangifteplicht is. Een KI moet immers altijd verhoogd worden met twee zaken: er is enerzijds de jaarlijkse indexatie en anderzijds een verhoging met 40% voor goederen, die men niet als eigen hoofdverblijf gebruikt.

Een voorbeeld toont aan dat men al snel de grens bereikt.

                Inkomstenjaar 2020

                Indexfactor voor 2020 = 1,8492

                KI = 975 Euro

                Belastbare waarde = 975 x 1,4 x 1,8492 = 2.524 Euro

De grens van 2.500 Euro is derhalve overschreden en er moet een aangifte worden gedaan, ook al is het KI veel lager.

Kan men nog aftrekken genieten?

Inderdaad, men kan steeds onroerende aftrekposten inbrengen van het bruto belastbaar bedrag. Dit is onder meer het geval met interesten, betaald op een lening voor het verwerven of behouden van onroerend goed. Deze interesten worden in een globale korf geplaatst, waarbij het geen belang heeft of de lening specifiek betrekking heeft op het onroerend goed in België. Interest op een onroerend goed lening voor een buitenlands pand kan perfect in mindering gebracht worden van de Belgische belastbare basis.

De enige vereiste voor de interestaftrek is het bestaan van een band met de verwerving of het behoud van een onroerend goed, al dan niet in België gelegen. Er zijn geen andere voorwaarden wat de lening betreft. Deze moet niet hypothecair gewaarborgd zijn of een bepaalde minimum looptijd hebben. Zelfs leningen tussen particulieren komen in aanmerking voor deze interestaftrek.

Het is dan ook mogelijk dat de belastbare basis van de onroerende goederen als gevolg van de interestaftrek lager wordt dan 2.500 Euro. Hierdoor verdwijnt de aangifteplicht in België voor het betreffende jaar.

Berekening van de belasting

Om de belasting op onroerende inkomsten juist te kunnen berekenen, zijn een aantal bijkomende vragen aan de orde.

Zo moet nagekeken worden of de belastingplichtige al dan niet aan de Belgische sociale zekerheid is onderworpen op zijn beroepsinkomsten. Dit gegeven heeft immers een impact op de mogelijke berekening van de bijzondere bijdrage voor de sociale zekerheid. Deze is enkel verschuldigd indien minstens één van de gezinsleden aan de Belgische sociale zekerheid voor werknemers onderworpen is. Meestal is dit niet het geval als er enkel onroerend goed in België wordt aangehouden zonder dat er hier ook beroepswerkzaamheden worden verricht.

Vervolgens moet aangegeven worden of men al dan niet op minstens 75% van zijn of haar beroepsinkomsten in België belastbaar is, dan wel of men inwoner is van een land met een non-discriminatieclausule in het belastingverdrag (dit zijn enkel de landen Frankrijk, Nederland en Luxemburg). Men moet dan ofwel code 1073 of volgende in de aangifte aankruisen (75% regel is voldaan) dan wel code 1081 (75% regel is niet voldaan).

Meestal moet code 1081 gebruikt worden. Dit heeft een belangrijke impact op de belastingberekening omdat er dan geen enkele persoonsgebonden aftrekpost zal worden toegepast. Men begint dan meteen belasting te betalen aan de progressieve tarieven, die beginnen vanaf een tarief van 25%.

Als we terugkeren naar ons eerder vermeld voorbeeld, dan kan men de belasting snel zien oplopen:

KI = 975

Belastbaar bedrag (na index en 40% verhoging) = 2.524

Basisbelasting = 2.524 x 25% = 631

Te verhogen met gemeentebelasting = 631 x 7% = 44,17

Totaal = 631 + 44,17 = 675,17 Euro te betalen belasting

Enkele bedenkingen

1. De grens van 2.500 Euro wordt nooit geïndexeerd. De coëfficiënt, waarmee belastbare onroerende inkomsten elk jaar verhoogd worden, is echter wel onderhevig aan indexatie. Dit leidt tot een fenomeen van sluipende belasting. Het is perfect mogelijk dat men in jaar 1 nog beneden de grens zit, maar dat men louter als gevolg van de jaarlijkse indexatie van de fiscale coëfficiënt voor onroerende inkomsten in jaar2 toch boven de grens uitkomt. De belastingplichtige moet dus elk jaar opnieuw de grens verifiëren en actie ondernemen zodra de grens als gevolg van indexatie wordt overschreden. De indexatie is een echte verborgen valkuil voor de belastingbetaler omdat men jaar na jaar de evolutie van de belastbare basis moet opvolgen.
2. Er is een ongelijke behandeling tussen alleenstaanden/feitelijk samenwonenden en gehuwden/wettelijk samenwonenden. Bij de eerstgenoemden is de grens slechts 2.500 Euro, daar waar partners vaak over een grens van 5.000 Euro kunnen beschikken. De vraag kan gesteld worden of dit niet in strijd is met het verbod op discriminatie.
3. Als men als niet-inwoner een aangifte moet indienen in België, dan ontstaan er vaak praktische problemen. De fiscus verwijst in haar toelichtingen naar het gebruik van de elektronische toepassing Tax-on-Web en Myminfin. Hierbij verliest men echter het feit uit het oog dat de meeste niet-ingezetenen geen toegang hebben tot deze toepassingen omdat ze geen Belgische elektronische identiteitskaart (+PIN code) hebben en ook de app “ITSME” niet gebruiken.
   Zij moeten doorgaans terugvallen op een papieren aangifte. Vaak is het niet zo eenvoudig om een aangifteformulier te bemachtigen (de administratieve diensten zijn niet erg efficiënt georganiseerd op dit vlak). Het aangifteformulier voor niet-inwoners is bovendien bijzonder ingewikkeld en verwarrend. Er gebeuren dan ook veel onbewuste fouten bij het invullen van het document, wat achteraf aanleiding kan geven tot een overbelasting of tot discussies met de belastingdiensten.