Het jaareinde nadert met rasse schreden. Tijd dus om nog even na te gaan of u het jaar met een fiscaal gerust gemoed kan afsluiten.

Indien u eigenaar of mede-eigenaar bent of een zakelijk recht bezit op een terrein of gebouw in het buitenland, dan eindigt deze maand de termijn om hiervoor de bijzondere aangifte in te dienen. Zo u dat nog niet gedaan mocht hebben is het nu de hoogste tijd om aan dit huiswerk te beginnen.

Op basis van uw aangifte zal de Administratie Opmetingen en Waarderingen een kadastraal inkomen (KI) voor elk goed bepalen. Het is de bedoeling dit reeds te doen tegen eind februari 2022. Dit komt ons als eerder ambitieus voor als we weten dat de belastingadministratie zelden hoge toppen scheert wat efficiëntie betreft. Deze deadline is wel van belang omdat u het KI wellicht nodig zal hebben om volgend jaar uw belastingaangifte op een correcte wijze te kunnen indienen.

In dit licht kunnen we toch nog enkele aandachtspunten formuleren.

De aangifte is individueel per belastingplichtige en niet per eigendom. Personen, die samen eigenaar zijn, moeten dus elk een eigen aangifte indienen, ongeacht de grootorde van hun individueel aandeel in de totale eigendoms- of gebruiksrechten. Men kan zich wel afvragen hoe de fiscus alle aangiftes voor een welbepaald goed zal verwerken als een reeks mede-eigenaars zich individueel aanbiedt, waarbij er geen consistentie is in de aangegeven waarde per persoon.

We merken trouwens dat de Administratie vrij slordig tewerk gaat bij het opvolgen wie er nu juist welke zakelijke rechten op onroerende goederen heeft. Dit is zeker het geval voor goederen in België, en het is dan ook niet denkbeeldig dat er dit jaar een aantal aangifteplichtige personen met buitenlands onroerend goed over het hoofd worden gezien. Indien u geen uitnodiging tot aangifte mocht ontvangen, ontslaat u dat geenszins van de verplichting om op eigen initiatief toch nog tijdig een aangifte in te vullen en in te dienen. De boetes voor het niet naleven van de aangifteverplichtingen zijn bovendien niet min. Geen actie ondernemen is dus een slechte aanpak.

Iemand die zakelijke rechten heeft op meerdere eigendommen in het buitenland, moet voor elk goed een aparte aangifte indienen. Personen met een uitgebreid onroerend vermogen hebben dan ook heel wat huiswerk om alle aangiftes keurig op te maken en tijdig in te dienen.

Let wel, niet enkel volle eigenaars zijn aangifteplichtig. In de wet is bepaald dat onroerende inkomsten belastbaar zijn in hoofde van de eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker van een onroerend goed. We konden de afgelopen maanden vaststellen dat dit vaak tot verwarring aanleiding geeft. Zo kan men eigenaar zijn van een goed, terwijl iemand anders er de gebruiker (“bezitter”) van is of er een zakelijk recht (opstal, vruchtgebruik, …) op heeft. In een dergelijk scenario moet niet enkel de eigenaar aangifte doen, maar ook de gebruiker. Het is trouwens de gebruiker, die de belasting uiteindelijk dient te dragen. Dit is voor deze persoon niet altijd eenvoudig omdat men als gebruiker vaak niet over alle relevante documenten en financiële informatie over het pand kan beschikken. Ook het bewijs van een gebruiksrecht is niet altijd zo evident, omdat dit niet altijd sterk geformaliseerd is in een geregistreerde overeenkomst. Dit kan aanleiding geven tot een bewijsproblematiek achteraf over wie nu juist welke rechten over een bepaald goed kan uitoefenen en wie er nu uiteindelijk gehouden is om de belastingen te betalen.

Verwacht wordt dat er zeker in dit eerste jaar een aantal fouten zullen opduiken bij het verwerken van de aangiftes van de onroerende goederen. Het is bijzonder belangrijk om er rekening mee te houden dat er slechts een zeer beperkte bezwaartermijn voorzien is, indien men niet akkoord gaat met het door de fiscus vastgestelde KI.

De termijn om via een aangetekend schrijven bezwaar in te dienen is immers strikt beperkt tot slechts twee maanden, wat ons zeker in de lopende overgangsperiode onredelijk kort lijkt. Na verloop van deze termijn is het KI onherroepelijk vastgelegd en bestaat er geen enkele mogelijkheid meer om dit gegeven te betwisten. Men riskeert bij gebrek aan een tijdig bezwaar dus voor vele jaren opgescheept te gaan zitten met een veel te hoog KI. U zal uw fysische en/of digitale brievenbus de komende maanden dan ook met argusogen moeten bewaken om niet plots voor een voldongen feit te staan.

Wij vragen ons trouwens af hoe de administratie de kadastrale gegevens gaat communiceren. Het afgelopen jaar konden we vaststellen dat de fiscus communicaties via digitale weg aan veel belastingplichtigen heeft opgedrongen, en dit ongeacht de vaststelling dat de digitale overheidsplatformen helemaal nog niet op punt staan. De  kans is dan ook niet onbestaande dat er in de e-box of via een ander digitaal kanaal (bijvoorbeeld Myminfin) een communicatie gebeurt, zonder dat de belastingplichtige zich hier terdege van bewust is. Hierdoor kan echter de bezwaartermijn beginnen lopen en mogelijks zelfs ten einde lopen zonder dat de belastingbetaler er zich hiervan bewust is.

Gelet op het belang van dit nieuwe KI en op de zeer beperkte bezwaartermijn ware het beter indien men de kadastrale gegevens steeds via aangetekend schrijven zou communiceren om er zeker van te zijn dat het bericht ook effectief alle betrokkenen tijdig bereikt. Wij vrezen echter ten zeerste dat deze werkwijze niet door de overheid zal worden gevolgd.

Als er meerdere houders van een zakelijk recht zijn op een onroerend goed, dan beschikt iedereen wel over een eigen bezwaarrecht. Ook hier kan het interessant worden indien verschillende personen een bezwaar zouden indienen op basis van andere ideeën over het toepasselijke KI.

Tenslotte kijken we even vooruit naar de belastingaangifte volgend jaar. Eén van de heikele punten wordt ongetwijfeld het vraagstuk van de aftrekbaarheid van de buitenlandse belastingen. Onroerende inkomsten zijn doorgaans belastbaar in het land waar het goed gelegen is, zodat deze parameter quasi altijd op één of andere manier aan bod gaat komen. Dit kan op meerdere manieren gebeuren.

Zo stelt de fiscus dat men in de aangifte niet langer de buitenlandse inkomstenbelastingen, die op het betreffende onroerend goed worden geheven, van het aan te geven KI mag aftrekken. Dit is een uiterst merkwaardige en betreurenswaardige uitzondering op de algemene regel dat de aftrek van buitenlandse belastingen wel degelijk universeel wordt toegepast en dit bovenop andere forfaitair of aan de hand van bewijsstukken voorgelegde kosten. Het is ons niet duidelijk waarom de Administratie hier nu plots van dit reeds jarenlang gevestigd principe wil afwijken. Dit element kan ongetwijfeld stof tot nieuwe discussies, die we absoluut kunnen missen, gaan opleveren.

De buitenlandse belasting kan ook nog indirect een belangrijke rol gaan spelen als bijzonder giftig addertje onder het gras. De Belgische fiscus houdt zich immers reeds enige tijd bezig met een woordspelletje bij de toepassing van de belastingverdragen. Hoewel onroerende inkomsten in de meeste verdragen slechts belastbaar zijn in de staat waar het goed gelegen is, meent België in een aantal gevallen toch het recht te hebben om als woonland van de belastingplichtige de vrijstelling te weigeren. Inkomen is dan volgens het verdrag in het andere land belastbaar, maar België weigert het vrij te stellen. Een knap staaltje van misplaatste interpretatie van de verdragen.

Dit doet zich voor indien er in het vrijstellingsartikel van het betreffende verdrag sprake is van de heffing van “belasting” of soms van “effectieve belasting” in het buitenland. Toeval of niet, een dergelijke clausule is ook opgenomen in het nieuwe belastingverdrag tussen België en Frankrijk, dat over niet al te lange termijn in werking gaat treden. Gezien veel Belgische inwoners onroerend goed aanhouden in dat land, zullen velen hier dus onherroepelijk mee geconfronteerd worden. De inkt van de nieuwe tekst is nog niet droog en de eerste gebreken komen al aan de oppervlakte.

De Belgische Administratie weigert in dergelijke gevallen eenvoudigweg de vrijstelling als er geen of onvoldoende bewijs kan worden geleverd van de belasting in het andere land. Dit heeft dan meteen een zware impact op de belastingplichtige omdat het goed dan wordt belast alsof het gewoon in België zou zijn gelegen. Belgen met onroerend goed in het buitenland kunnen in de toekomst dan ook met nieuwe totaal onverwachte belastingen geconfronteerd worden. De Minister van Financiën heeft reeds gezegd dat dit niet de bedoeling zou zijn, maar intussen staat de onfortuinlijke clausule wel ingeschreven in het nieuwe Frans-Belgische belastingverdrag. Hoe dit verhaal moet aflopen is nog hoogst onduidelijk.

De fiscus wijkt hier af van één van de grondbeginselen van de belastingverdragen (heffing van de belastingen in het land waar het goed gelegen is). Het Hof van Cassatie besliste reeds eerder dat deze zienswijze van de fiscus neerkomt op een foute interpretatie van de belastingverdragen. Het staat dan ook in de sterren geschreven er een nieuwe stroom aan geschillen in aantocht is zo de fiscus hier voet bij stuk wil houden.

Ook stelt zich de vraag over welke belasting er juist afdoende is opdat aan de taxatievoorwaarde zou zijn voldaan. Er bestaan immers vele vormen van belasting op onroerende goederen en misschien worden deze door de Belgische fiscus niet allemaal als afdoende beschouwd als grond om Belgische heffingen achterwege te laten. De juiste verschijningsvorm van de buitenlandse belastingen kan dan ook een bron van nieuwe geschillen met de Belgische fiscus gaan vormen.

Wij kunnen uit dit alles concluderen dat 2022 zich nu reeds aftekent als een bijzonder jaar voor houders van zakelijke rechten op onroerende goederen in het buitenland. Dit verhaal wordt ongetwijfeld nog vervolgd….