Belastingen op onroerende goederen
Belastingen op onroerende goederen
België blijft worstelen met discriminatie
Na een jarenlange strijd met de belastingplichtige over de manier waarop buitenlandse onroerende goederen in een Belgische aangifte moeten worden opgenomen, werd de Belgische wetgeving (eindelijk) aangepast om de ongelijke behandeling van buitenlands onroerend goed in vergelijking met Belgische goederen ongedaan te maken. Om dit te doen wordt vanaf 1 januari 2021 ook een kadastraal inkomen (KI) bepaald voor buitenlandse onroerende goederen.
Maar wat blijkt nu: de nieuwe wet draagt van in het begin het zaad van nieuwe problemen in zich.
Er bestaan immers twee manieren, die de Belgische fiscus hanteert om een KI te bepalen:
- vergelijking met gelijkaardige goederen
- rendementsmethode
Daar waar voor in België gelegen onroerende goederen in eerste orde de vergelijkingsmethode wordt toegepast, blijkt de Administratie zich voor buitenlandse onroerende goederen te baseren op de rendementsmethode. Hiervoor valt men terug op een forfaitair netto rendement van 5,30% (netto is bepaald na een forfaitaire kostenaftrek van 40%). Fiscaal Ideaal legt hier de vinger in de wonde, gezien studies duidelijk aantonen dat een netto rendement (na kosten) op onroerend goed van 5,30% vandaag de dag niet realistisch is.
Hierdoor wordt aan buitenlandse goederen vaak een te hoog KI toegekend in vergelijking tot een gelijkaardig Belgisch pand. Opnieuw dus een ongelijke behandeling, en opnieuw in strijd met de Belgische Grondwet.
Dit is echter niet het enige euvel. Het KI vertegenwoordigt een geraamd jaarinkomen. Niet alle onroerende goederen leveren echter inkomen op voor de eigenaar of gebruiker. Inderdaad, een vakantiewoning, die niet verhuurd wordt, brengt helemaal niets op. Toch wordt men belast op een forfaitair geraamd inkomen. Dit is in dit geval helemaal geen belasting op het inkomen, maar wel gewoon een belasting op het vermogen.
Zelfs bij een verhuurd pand leidt het KI tot ongelijkheid tussen belastingplichtigen. De waarde van een onroerend goed staat immers niet in een rechtstreekse verhouding tot het rendement ervan. De ene eigenaar/gebruiker zal met eenzelfde geïnvesteerd bedrag een heel ander huurrendement kunnen behalen dan een andere investeerder. Het KI is dan ook geen geschikte parameter om het bedrag van belastbare inkomsten te begroten.
Ook merkwaardig is het onderscheid, dat gemaakt wordt naargelang de huurder het pand al dan niet beroepsmatig gebruikt (en dus fiscaal kosten voor het pand in rekening brengt). Een gelijk in onroerend goed geïnvesteerd bedrag wordt fiscaal dan ook totaal anders behandeld, louter op basis van de hoedanigheid van de huurder van het pand. Voor eigenaars, die aan privé personen verhuren voor eigen gebruik, leidt het KI doorgaans tot een lagere belastbare basis in verhouding tot het werkelijk rendement. Deze personen zullen uiteraard geen enkel bezwaar hebben tegen een dergelijk gunstregime. De vraag rijst echter of ook dit geen discriminatie vormt in vergelijking tot beroepsmatig gebruikte huurpanden. Beroepsmatige huur levert vaak weliswaar een hoger rendement op, maar het fiscaal verschil met een privé verhuur is meestal gewoonweg veel te groot.
Door dit alles komt België terecht in het vaarwater van de spraakmakende rechtspraak van de Nederlandse Hoge Raad (Arrest van 24 december 2021), dat een onvoldoende nauwkeurige forfaitaire taxatie in strijd achtte met het grondwettelijk gewaarborgde eigendomsrecht en met het gelijkheidsbeginsel.
Eigenaars kunnen er dan ook alle belang bij hebben om het KI, dat door de Administratie werd vastgesteld, te betwisten. Let op, de bezwaartermijn hiervoor is uitermate kort, want beperkt tot slechts twee maanden. En hier komen we meteen aan bij een volgende knelpunt, eigen aan het KI: dit wordt immers eenmalig vastgesteld bij het ontstaan van het onroerend goed (of bij de aangifte voor een buitenlands goed). Dit KI kleeft dan de hele verdere levensduur vast aan het pand, ongeacht de omstandigheden. Nieuwe eigenaars kunnen zich niet verzetten tegen een vroeger definitief geworden KI en hebben geen enkele mogelijkheid om zich hier nog tegen te verzetten. Het rendement van het goed zal doorheen de jaren uiteraard kunnen fluctueren, daar waar het KI deze bewegingen niet zal volgen. Zij blijven dus fiscaal weerloos in de kou staan.
Kortom, de discussies zijn nog lang niet gedaan. Het KI is eigenlijk een achterhaald fiscaal concept, dat vroeg of laat aan vervanging toe is door een regeling, die nauwer aansluit op de realiteit. De recente wetswijziging is op dat vlak zeker een belangrijke gemiste kans.
Lees hierover ook:
