Vanaf aanslagjaar 2022 wordt de wet gewijzigd (wet van
17.02.2021 houdende wijziging van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992
op het vlak van de in het buitenland gelegen onroerende goederen) met de
bedoeling tegemoet te komen aan de bezwaren van Europa (onder meer diverse
veroordelingen door het Europese Hof van Justitie) over de ongelijke fiscale behandeling
van binnen- en buitenlands vastgoed.
De fiscus heeft ook bijzonder snel en bijna nog voor de inkt van de wet was opgedroogd reeds een circulaire over de nieuwe wet gepubliceerd (Circulaire 2021/C/21). Deze circulaire is vooral interessant omdat er tal van mogelijke scenario’s en rekenvoorbeelden in verwerkt werden.
Wij bestudeerden de momenteel beschikbare informatie over de nieuwe regels.
Welke goederen?
Afhankelijk van de situatie moeten in België onroerende
goederen worden aangegeven op basis van de reële huur dan wel op basis van het
kadastraal inkomen (KI) van het goed. De wetswijziging betreft enkel de tweede
situatie. Het gaat dus specifiek om onroerende goederen:
Vaststelling van een kadastrale waarde
De belastbare grondslag wordt voor de betreffende goederen berekend
op basis van hun kadastrale waarde. Dit is de geraamde netto huurwaarde (na
aftrek van alle kosten behalve interesten) gedurende een periode van één jaar.
Om de problematiek van de schending van het gelijkheidsbeginsel op te lossen
werd in de nieuwe wet gekozen voor een stelsel, waarbij er door de fiscus een
equivalent KI wordt bepaald voor alle in België op basis van het KI aan te
geven buitenlandse onroerende goederen, en dit naar analogie met de situatie in
België. Dit zal het dan mogelijk maken om deze goederen voor een vergelijkbare
fiscale waarde te kunnen aangeven in vergelijking tot Belgische goederen.
Vanaf aanslagjaar 2022 maakt artikel 7 van het Wetboek van
de inkomstenbelastingen 1992 (WIB 92), dat het belastbaar inkomen van
onroerende goederen vaststelt, geen onderscheid meer naargelang het gaat om een
in België gelegen onroerend goed of een in het buitenland gelegen onroerend
goed. Daar waar tot en met aanslagjaar 2021 het belastbaar inkomen van een in
België gelegen onroerend goed werd vastgesteld aan de hand van het KI inkomen,
is dat vanaf aanslagjaar 2022 ook het geval voor in het buitenland gelegen
onroerende goederen.
Om dit te kunnen doen moet een Ki worden bepaald voor de betreffende
buitenlandse onroerende goederen. Hiervoor heeft de Administratie bepaalde
informatie nodig, en die moet worden aangereikt door de eigenaars of andere
houders van zakelijke rechten op onroerende goederen, die hiertoe een aangifte moeten
doen van hun eigendom vóór het einde van 2021.
Er is enig rekenwerk nodig om een equivalent KI voor een
buitenlands onroerend goed te bepalen. De netto huurwaarde van het goed zal
worden vastgesteld op basis van de huidige normale verkoopwaarde van het pand. Hier
wordt door de fiscus de verkoopwaarde verstaan, die onder normale
marktomstandigheden kan worden bekomen (tussen onafhankelijke partijen), exclusief
bijkomende kosten zoals belastingen en notariskosten.
Op de verkoopwaarde moet ook nog een correctiefactor op
worden toegepast. Dit laatste is nodig omdat een Belgisch KI een netto
huurwaarde van het pand weergeeft, specifiek voor het jaar 1975. Voor goederen,
die na die datum werden gebouwd, moet men dus een correctiefactor aan de
berekening toevoegen (er is een factor bepaald per jaar vanaf 1975) zodat de huurwaarde
ervan naar het referentiejaar 1975 kan worden teruggerekend.
Voor gronden is er, net zoals in België, een apart regime.
Het KI van buitenlandse ongebouwde onroerende goederen wordt op erg eenvoudige
wijze vastgesteld op 2,00 Euro per hectare. We kunnen ervan uitgaan dat deze
regeling weinig stof tot discussie zal opleveren in de praktijk.
En wat met het gelijkheidsbeginsel?
Het hele verhaal van de wetswijziging is begonnen met
veroordelingen van België wegens schending van het Europese
gelijkheidsbeginsel. Is dit nu definitief opgelost?
Als we de nieuwe methode voor een buitenlands onroerend goed
vergelijken met een louter binnenlandse situatie, dan blijken er toch nog
verschillen te bestaan. Er bestaan immers vier methodes om binnen België het KI
van een goed te bepalen:
1) de effectieve huurwaarde in 1975
2) op basis van het KI van vergelijkbare panden in de buurt
3) op basis van de verkoopwaarde van het jaar1975
4) op basis van de actuele verkoopwaarde, teruggerekend naar
1975
Voor buitenlandse onroerende goederen wordt enkel de laatste
methode gebruikt, daar waar voor binnenlandse bestaande goederen men waar
mogelijk de eerste methode hanteert en bij gebrek aan referentiejaar 1975 meestal
terugvalt op de tweede methode (vergelijkingsmethode met gelijkaardige panden).
Er blijft dan ook meestal een verschil bestaan tussen de berekeningsmethode
tussen een binnenlands en een buitenlands vastgoed. Dat hoeft op zich niet
onoverkomelijk te zijn voor zover het resultaat van de verschillende methodes onderling
min of meer vergelijkbaar is. Er bestaat op dat vlak wel enige onzekerheid. Volgens
sommige studies leidt de vierde methode voor eenzelfde pand vaak tot een hoger
KI dan bij gebruik van de eerste methode.
Voor bepaalde regio’s (bijvoorbeeld de Belgische kust) werden
er bij steekproeven naar verluid niet onbelangrijke verschillen vastgesteld als
gevolg van een sterke regionale prijsevolutie de afgelopen decennia. Op
internationaal vlak zijn er wellicht nog veel grotere verschillen in de marktwaarde
van onroerend goed en ook in de verhouding tussen waarde van het pand en de
huurwaarde ervan. Dit element kwam reeds aan bod bij de voorbereiding van de
wetswijziging. In haar advies hierover heeft de Raad van State wel genoegen
genomen met de uitleg van de regering dat het in de praktijk onmogelijk is om afzonderlijke
correctiefactoren te gaan bepalen per land of regio. De praktijk in de komende
jaren zal moeten uitwijzen of het vertrouwen van de wetgever op dit vlak al dan
niet terecht is.
Het is niet uitgesloten dat de wetswijziging misschien op
termijn toch niet de vereiste gelijkheidstest zal doorstaan in gevallen waarin belastingplichtigen
de door de Administratie vastgestelde parameters zouden betwisten bij grote
waarderingsverschillen. Het volstaat trouwens dat er voor enkele onroerende
goederen belangrijke verschillen kunnen worden aangetoond opdat de hele
regeling in het gedrang zou komen wegens schending van het gelijkheidsbeginsel.
Om aan mogelijke bezwaren van de belastingplichtigen
tegemoet te komen bestaat (naar analogie met Belgische situatie) wel de
mogelijkheid voor hen om via een bezwaarschrift een herziening van het vastgestelde
KI te vragen. Zo zouden geschillen in een vroeg stadium aan de oppervlakte
moeten komen en hopelijk naar voldoening van de belastingplichtigen opgelost
geraken. De administratie betekent elk nieuw vastgesteld KI aan de
belastingplichtige en de betekening opent een termijn van twee maanden
waarbinnen de belastingplichtige bezwaar kan indienen en zelf een alternatief KI
mag voorstellen.
Het is bijvoorbeeld mogelijk dat men beschikt over gegevens
over de huurwaarde of de verkoopwaarde van het goed in 1975. Deze gegevens zou
men dan kunnen voorleggen als alternatieve basis om het KI te bepalen. Men valt
dan terug op één van de 3 andere voormelde methodes om een KI te bepalen. Bij de
verdere afwikkeling van het bezwaar wordt dan beslist of de Administratie al
dan niet zal instemmen met het alternatieve voorstel van de belastingplichtige.
Het KI van buitenlandse onroerende goederen zal eveneens
beschikbaar worden gesteld van de belastingplichtige op de website www.myminfin.be.
De aangifteplicht
Om de Administratie toe te laten om een equivalent KI te
bepalen voor een buitenlands onroerend goed moeten de belastingplichtigen zelf
spontaan gegevens bezorgen aan de fiscus. Een aangifteplicht geldt voor alle
houders van een zakelijk recht op het vastgoed. Het gaat om eigenaars, mede-eigenaars, vruchtgebruikers,
opstalhouders, erfpachters of houders
van een vergelijkbaar buitenlands recht. Ook vastgoed, dat in handen is van een
juridische constructie, moet aangegeven worden als de oprichter van de
constructie onderworpen is aan de personenbelasting.
Voor reeds voor 2021 verworven goederen is er tijd om de
aangifte te doen tot het einde van 2021. De fiscus heeft aangekondigd dat men
zelf de belastingplichtigen zal informeren over hun aangifteplicht. Wie in
vorige jaren een buitenlands onroerend goed heeft opgenomen in de aangifte in
de personenbelasting zou in de loop van 2021 een verzoek van de Administratie
moeten ontvangen om de nodige informatie te verschaffen.
Wie pas vanaf 2021een onroerend goed in het buitenland
verwerft of bij verkoop van een goed, is er in de wet voorzien in een
aangiftetermijn van 4 maanden (art. 473 § 2 lid 1 WIB 92). Het is dan aan de
belastingplichtige zelf om actie te ondernemen.
Aan de hand van de verstrekte gegevens zal de Administratie
Opmetingen en Waarderingen een KI bepalen. Hierbij werd de ambitie geuit om dit
KI beschikbaar te stellen tegen 1 maart 2022, zodat dit kan worden gebruikt vanaf
de belastingaangifte voor aanslagjaar 2022.
Wat moet worden aangegeven?
De aangifte betreft onder meer volgende zaken:
De fiscus beschikt steeds over de mogelijkheid om bijkomende
inlichtingen te vragen als de aangereikte informatie onvolledig of tegenstrijdig
wordt geacht (zoals een meer gedetailleerde beschrijving van het goed of een
kopie van de aankoopakte).
Bij gebrek aan een recente deskundige waardebepaling of
ander objectief referentiepunt kan gekeken worden naar de prijs van het goed op
het moment van de aankoop (dit kan vele jaren in het verleden zijn gebeurd). De
fiscus wil wel kijken naar de prijs, zoals zou zijn overeengekomen tussen
onafhankelijke partijen (zonder persoonlijke of familiale banden tussen de
partijen). Ook de waardering uit een successie- of schenking kan als bewijs gebruikt
worden.
Wij stellen ons zeer de vraag naar de aard en de taal van de
documenten, die zullen worden voorgelegd. Het is immers onze ervaring dat de
Belgische fiscus zomaar veronderstelt dat probleemloos documenten in de
Belgische landstalen kunnen worden voorgelegd en dat al dan niet officiële
buitenlandse documenten eenvoudig voor Belgische fiscale doeleinden kunnen
worden gebruikt. Onvermijdelijk zullen er op dit vlak nog heel wat verrassingen
(en vertalingskosten) voor de belastingplichtige en de fiscus opduiken. Onze
ervaring bij het voorleggen van bewijsstukken in vreemde talen aan Belgische
belastingambtenaren zijn allerminst bemoedigend te noemen en hopelijk schaaft
de Administratie haar houding naar deze belastingplichtigen in belangrijke mate
bij.
Net zoals dat het geval is binnen België moet niet enkel de
verwerving, maar ook de substantiële wijziging aan een goed worden aangegeven. Elke
nieuwbouw en alle veranderingen, renovaties, vergrotingen en andere wijzigingen
die als aanzienlijk worden beschouwd, leiden tot een herschatting van het KI. De
nieuwe kadastrale inkomens worden dan geacht te bestaan vanaf de eerste dag van
de maand die volgt op het feit dat de herschatting rechtvaardigt.
Ook hier is de vraag pertinent of de naleving van deze
verplichting in de praktijk vatbaar is voor een behoorlijke opvolging en
controle door de fiscus bij gebrek aan binnenlandse controleerbare gegevens
(zoals bouwaanvragen en aangiftes van ingebruikname van goederen).
Artikel 491, WIB 92, maakt het mogelijk om het KI van een
goed zelfs te herzien buiten elke fysieke wijziging aangebracht aan dat goed
zelf. Dit kan gebeuren wanneer nieuwe en blijvende omstandigheden veroorzaakt
door overmacht, door werken of maatregelen bevolen door de openbare macht of
door toedoen van derden, de huurwaarde van het goed beïnvloeden met minstens 15
% ten opzichte van de huurwaarde in 1975.
Wanneer geen enkel KI na aangifte werd betekend voor een
bepaald goed of als dat goed niet verschijnt in de rubriek ‘Mijn woning’ op de
site www.myminfin.be, moet men zelf de Administratie contacteren met een
verzoek om de situatie recht te zetten. Men kan dus niet gewoon passief blijven
afwachten.
Een behoorlijke adder onder het gras – fiscale immigratie
Een speciale problematiek betreft personen, die vanuit het
buitenland naar België verhuizen en die dus in de loop van het jaar de hoedanigheid
van fiscaal inwoner aannemen. Ook zij moeten aangifte doen van de waarde van
hun buitenlands onroerend goed. Bovendien krijgen zij hiervoor slechts 30 dagen
de tijd, te rekenen vanaf de dag waarop ze inwoner worden.
Het valt moeilijk te begrijpen waarom men in deze situatie een
dergelijk korte aangiftetermijn bepaald heeft. Mensen, die naar België
verhuizen hebben de eerste maanden doorgaans tal van andere bezorgdheden dan
het verrichten van een kadastrale Belgische aangifte. Meestal zijn ze totaal
niet vertrouwd met de Belgische fiscaliteit, laat staan met deze over het KI
van onroerende goederen. Ook de reeds eerder in deze tekst vermelde taalbarrière
zal velen van hen parten spelen. Vaak zal het quasi onmogelijk blijken om binnen
een termijn van 30 dagen de nodige officiële documenten te bekomen, samen met
vertalingen in de toe te passen Belgische landstaal.
Het is niet moeilijk om te voorspellen dat deze groep van
belastingplichtigen een behoorlijke kans loopt om in ernstige problemen te
geraken.
We kunnen dan ook niet anders dan concluderen dat deze korte
termijn een vraag is naar fiscale moeilijkheden en dat de betrokken belastingplichtigen
naar verwachting meteen in een eerste fiscaal delict, meteen na hun aankomst in
België, zullen geduwd worden. Wij vragen ons evenzeer af of deze personen niet
kunnen inroepen dat zij gediscrimineerd worden in vergelijking tot andere
belastingplichtigen, die veel langere aangiftetermijnen aangeboden krijgen. Zij
zullen wellicht ook nog eens het slachtoffer worden van het nieuwe
boetesysteem.
Juistheid van de aangifte en de sancties
Wie de opgelegde aangifteverplichting niet naleeft riskeert
niet onaanzienlijke boetes. Deze kunnen zelfs oplopen tot niet minder dan 3.000
Euro. De redelijkheid van een dergelijke boete kan zeer in vraag gesteld
worden, zeker in die (talrijke) gevallen waarin onroerende goederen gelegen
zijn in landen met belastingverdrag, waarbij de onroerende goederen in België
van belasting zijn vrijgesteld met uitzondering van de toepassing van het
zogeheten progressievoorbehoud.
Ook kan men zich verwachten aan tal van discussies over de
waardering van het goed en de bewijskracht van allerhande buitenlandse
documenten in alle talen, die deze wereld rijk is. Zoals reeds werd vermeld
zullen fiscale immigranten niet in het minst door de nieuwe boetes worden
getroffen (als vorm van fiscaal welkom in België).
Een minder draconisch boetestelsel is dan ook meer dan
welkom. Omdat de boetes voor buitenlandse onroerende goederen veel hoger zijn
dan de boetes voor Belgisch onroerend goed heeft de fiscus zich jammer genoeg
opnieuw op het gladde ijs van de fiscale discriminatie begeven.
Het hele verhaal van de buitenlandse onroerende goederen is
hoe dan ook een terrein bij uitstek voor een onjuiste weergave van de feiten.
Goederen kunnen, na de aankoop ervan aan een lage waarde, uitvoerig zijn
verbouwd of gerenoveerd. De controlemogelijkheden van de Belgische fiscus zijn,
in tegenstelling tot Belgische goederen, uitermate beperkt.
Volgens de Minister van Financiën zijn controles mogelijk,
bijvoorbeeld op basis van de internationale uitwisseling gegevens of ook via internetsites
over onroerend goed, waaruit men de verkoopwaarde van goederen kan afleiden. Men
kan zich sterk afvragen of de Minister hier de reikwijdte van de soevereiniteit
voor zaken uit het buitenland niet te optimistisch heeft ingeschat. De
bewijskracht van bepaalde van deze gegevens (geplukt van allerhande websites)
is wellicht ook twijfelachtig. De Minister rekent verder op het ontradend
effect van de torenhoge boetes opdat er zo nauwkeurig mogelijke aangiftes
zouden worden ingediend.
Kosten en buitenlandse belastingen
In tegenstelling tot het verleden zal het niet langer
mogelijk zijn om de buitenlandse belastingen van het aan te geven bedrag af te
trekken. Dit komt omdat een KI overeenkomt met een geraamd netto-inkomen van
één jaar. Dit is trouwens ook zo voor in België gelegen onroerende goederen.
Dit wil niet zeggen dat er geen rekening wordt gehouden met
kosten omdat in de belastingberekening er automatisch toepassing gemaakt wordt
van een forfaitaire kostenaftrek van 40 % voor gebouwen of van 10 % voor
gronden. Hierin zit de buitenlandse belasting mee vervat. Dit is een absoluut
forfait en kan niet vervangen worden door een bewijs van werkelijke kosten.
Wel aftrekbaar zijn interesten op leningen om het onroerend
goed te verwerven, te verbeteren of te behouden. Het maakt hierbij niet uit of
de lening loopt bij een Belgische of buitenlandse financier (al dan niet in de
EER gelegen). Alle mogelijke vormen van lening komen (mits afdoende bewijs) voor
de aftrek van interesten in aanmerking.
Is het kadastraal inkomen nog wel realistisch in de huidige
tijd?
Men kan opmerken dat men zelfs binnen een louter Belgische
context belangrijke vragen kan stellen bij het concept van een kadastraal
inkomen. Het gaat om een eerder archaïsche waarderingsmethode en ook binnen
België leidt het KI tot grote verschillen tussen panden en regio’s. Zelfs op
lokaal vlak (binnen eenzelfde stad of dorp) kunnen er al belangrijke
verschillen worden genoteerd als men het KI van panden onderling begint te
vergelijken. Sommige van deze verschillen lijken op eerste zich behoorlijk arbitrair
en hangen vaak af van de ijver en de strijdlust van de ambtenaren, die het KI
moeten vaststellen. De vraag rijst of louter hierdoor het gelijkheidsbeginsel
tussen belastingplichtigen niet wordt geschonden.
Het probleem bij dit alles is de vaststelling dat het KI
diep ingekapseld is in de Belgische fiscaliteit en dat het KI een belangrijke
parameter vormt voor tal van fiscale refertegetallen. Het hervormen of afschaffen
ervan heeft tal van rechtstreekse en onrechtstreekse fiscale gevolgen, waardoor
belangrijke fundamentele wijzigingen in de fiscale wetgeving aan de orde zouden
komen. Wellicht is dit de reden waarom beslist werd niet aan dit stelsel te
raken zodat de doos van Pandora gesloten kan blijven en te opteren voor een
werkwijze, waarbij getracht wordt om ook voor buitenlandse goederen een equivalent
KI te bepalen om de lopende discussies te beëindigen.
Fiscaal kluwen van de gemeubelde verhuur
+32 (0)476 49 09 01
Rijsenbergstraat 150
9000 Gent
Belgium
Nieuwe fiscale regels voor buitenlands onroerend goed – een grondige analyse
Nieuwe fiscale regels voor buitenlands onroerend goed – een grondige analyse
Related posts
Time for…. retirement
Belgian taxation of real estate income on behalf of non-residents – interest deduction soon to be ended
De strijd om de gemeubelde verhuur in het buitenland
NEED CONSULTANCY?
SOCIAL MEDIA
CONTACT
- die
niet worden verhuurd - die
worden verhuurd aan
- ofwel natuurlijke personen, die de goederen niet
voor hun beroep gebruiken,
- ofwel aan rechtspersonen, die geen vennootschap
zijn, en die deze goederen ter beschikking stellen aan natuurlijke personen om
uitsluitend als woning te worden gebruikt
- een
(korte) beschrijving van het goed - het
adres of plaats en het en land waar het goed gelegen is - de
oppervlakte indien het gaat om gronden - de
huidige verkoopwaarde (eventueel te schatten door een deskundige). Als deze
niet gekend is moet de belastingplichtige de prijs en de datum van verwerving
opgeven, samen met de kosten van eventuele werken, die verricht werden na datum
van de verwerving.
Contact[email protected]General Terms and Conditions
Categories Tags