Vanaf aanslagjaar 2022 wordt de wet gewijzigd (wet van 17.02.2021 houdende wijziging van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 op het vlak van de in het buitenland gelegen onroerende goederen) met de bedoeling tegemoet te komen aan de bezwaren van Europa (onder meer diverse veroordelingen door het Europese Hof van Justitie) over de ongelijke fiscale behandeling van binnen- en buitenlands vastgoed.

De fiscus heeft ook bijzonder snel en bijna nog voor de inkt van de wet was opgedroogd reeds een circulaire over de nieuwe wet gepubliceerd (Circulaire 2021/C/21). Deze circulaire is vooral interessant omdat er tal van mogelijke scenario’s en rekenvoorbeelden in verwerkt werden.

Wij bestudeerden de momenteel beschikbare informatie over de nieuwe regels.

Welke goederen?

Afhankelijk van de situatie moeten in België onroerende goederen worden aangegeven op basis van de reële huur dan wel op basis van het kadastraal inkomen (KI) van het goed. De wetswijziging betreft enkel de tweede situatie. Het gaat dus specifiek om onroerende goederen:

1. die niet worden verhuurd
2. die worden verhuurd aan
   1. ofwel natuurlijke personen, die de goederen niet voor hun beroep gebruiken,
   1. ofwel aan rechtspersonen, die geen vennootschap zijn, en die deze goederen ter beschikking stellen aan natuurlijke personen om uitsluitend als woning te worden gebruikt

Vaststelling van een kadastrale waarde

De belastbare grondslag wordt voor de betreffende goederen berekend op basis van hun kadastrale waarde. Dit is de geraamde netto huurwaarde (na aftrek van alle kosten behalve interesten) gedurende een periode van één jaar. Om de problematiek van de schending van het gelijkheidsbeginsel op te lossen werd in de nieuwe wet gekozen voor een stelsel, waarbij er door de fiscus een equivalent KI wordt bepaald voor alle in België op basis van het KI aan te geven buitenlandse onroerende goederen, en dit naar analogie met de situatie in België. Dit zal het dan mogelijk maken om deze goederen voor een vergelijkbare fiscale waarde te kunnen aangeven in vergelijking tot Belgische goederen.

Vanaf aanslagjaar 2022 maakt artikel 7 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 (WIB 92), dat het belastbaar inkomen van onroerende goederen vaststelt, geen onderscheid meer naargelang het gaat om een in België gelegen onroerend goed of een in het buitenland gelegen onroerend goed. Daar waar tot en met aanslagjaar 2021 het belastbaar inkomen van een in België gelegen onroerend goed werd vastgesteld aan de hand van het KI inkomen, is dat vanaf aanslagjaar 2022 ook het geval voor in het buitenland gelegen onroerende goederen.

Om dit te kunnen doen moet een Ki worden bepaald voor de betreffende buitenlandse onroerende goederen. Hiervoor heeft de Administratie bepaalde informatie nodig, en die moet worden aangereikt door de eigenaars of andere houders van zakelijke rechten op onroerende goederen, die hiertoe een aangifte moeten doen van hun eigendom vóór het einde van 2021.

Er is enig rekenwerk nodig om een equivalent KI voor een buitenlands onroerend goed te bepalen. De netto huurwaarde van het goed zal worden vastgesteld op basis van de huidige normale verkoopwaarde van het pand. Hier wordt door de fiscus de verkoopwaarde verstaan, die onder normale marktomstandigheden kan worden bekomen (tussen onafhankelijke partijen), exclusief bijkomende kosten zoals belastingen en notariskosten.

Op de verkoopwaarde moet ook nog een correctiefactor op worden toegepast. Dit laatste is nodig omdat een Belgisch KI een netto huurwaarde van het pand weergeeft, specifiek voor het jaar 1975. Voor goederen, die na die datum werden gebouwd, moet men dus een correctiefactor aan de berekening toevoegen (er is een factor bepaald per jaar vanaf 1975) zodat de huurwaarde ervan naar het referentiejaar 1975 kan worden teruggerekend.

Voor gronden is er, net zoals in België, een apart regime. Het KI van buitenlandse ongebouwde onroerende goederen wordt op erg eenvoudige wijze vastgesteld op 2,00 Euro per hectare. We kunnen ervan uitgaan dat deze regeling weinig stof tot discussie zal opleveren in de praktijk.

En wat met het gelijkheidsbeginsel?

Het hele verhaal van de wetswijziging is begonnen met veroordelingen van België wegens schending van het Europese gelijkheidsbeginsel. Is dit nu definitief opgelost?

Als we de nieuwe methode voor een buitenlands onroerend goed vergelijken met een louter binnenlandse situatie, dan blijken er toch nog verschillen te bestaan. Er bestaan immers vier methodes om binnen België het KI van een goed te bepalen:

1)         de effectieve huurwaarde in 1975

2)         op basis van het KI van vergelijkbare panden in de buurt

3)         op basis van de verkoopwaarde van het jaar1975

4)         op basis van de actuele verkoopwaarde, teruggerekend naar 1975

Voor buitenlandse onroerende goederen wordt enkel de laatste methode gebruikt, daar waar voor binnenlandse bestaande goederen men waar mogelijk de eerste methode hanteert en bij gebrek aan referentiejaar 1975 meestal terugvalt op de tweede methode (vergelijkingsmethode met gelijkaardige panden).

Er blijft dan ook meestal een verschil bestaan tussen de berekeningsmethode tussen een binnenlands en een buitenlands vastgoed. Dat hoeft op zich niet onoverkomelijk te zijn voor zover het resultaat van de verschillende methodes onderling min of meer vergelijkbaar is. Er bestaat op dat vlak wel enige onzekerheid. Volgens sommige studies leidt de vierde methode voor eenzelfde pand vaak tot een hoger KI dan bij gebruik van de eerste methode.

Voor bepaalde regio’s (bijvoorbeeld de Belgische kust) werden er bij steekproeven naar verluid niet onbelangrijke verschillen vastgesteld als gevolg van een sterke regionale prijsevolutie de afgelopen decennia. Op internationaal vlak zijn er wellicht nog veel grotere verschillen in de marktwaarde van onroerend goed en ook in de verhouding tussen waarde van het pand en de huurwaarde ervan. Dit element kwam reeds aan bod bij de voorbereiding van de wetswijziging. In haar advies hierover heeft de Raad van State wel genoegen genomen met de uitleg van de regering dat het in de praktijk onmogelijk is om afzonderlijke correctiefactoren te gaan bepalen per land of regio. De praktijk in de komende jaren zal moeten uitwijzen of het vertrouwen van de wetgever op dit vlak al dan niet terecht is.

Het is niet uitgesloten dat de wetswijziging misschien op termijn toch niet de vereiste gelijkheidstest zal doorstaan in gevallen waarin belastingplichtigen de door de Administratie vastgestelde parameters zouden betwisten bij grote waarderingsverschillen. Het volstaat trouwens dat er voor enkele onroerende goederen belangrijke verschillen kunnen worden aangetoond opdat de hele regeling in het gedrang zou komen wegens schending van het gelijkheidsbeginsel.

Om aan mogelijke bezwaren van de belastingplichtigen tegemoet te komen bestaat (naar analogie met Belgische situatie) wel de mogelijkheid voor hen om via een bezwaarschrift een herziening van het vastgestelde KI te vragen. Zo zouden geschillen in een vroeg stadium aan de oppervlakte moeten komen en hopelijk naar voldoening van de belastingplichtigen opgelost geraken. De administratie betekent elk nieuw vastgesteld KI aan de belastingplichtige en de betekening opent een termijn van twee maanden waarbinnen de belastingplichtige bezwaar kan indienen en zelf een alternatief KI mag voorstellen.

Het is bijvoorbeeld mogelijk dat men beschikt over gegevens over de huurwaarde of de verkoopwaarde van het goed in 1975. Deze gegevens zou men dan kunnen voorleggen als alternatieve basis om het KI te bepalen. Men valt dan terug op één van de 3 andere voormelde methodes om een KI te bepalen. Bij de verdere afwikkeling van het bezwaar wordt dan beslist of de Administratie al dan niet zal instemmen met het alternatieve voorstel van de belastingplichtige.

Het KI van buitenlandse onroerende goederen zal eveneens beschikbaar worden gesteld van de belastingplichtige op de website www.myminfin.be.

De aangifteplicht

Om de Administratie toe te laten om een equivalent KI te bepalen voor een buitenlands onroerend goed moeten de belastingplichtigen zelf spontaan gegevens bezorgen aan de fiscus. Een aangifteplicht geldt voor alle houders van een zakelijk recht op het vastgoed. Het gaat  om eigenaars, mede-eigenaars, vruchtgebruikers, opstalhouders, erfpachters of  houders van een vergelijkbaar buitenlands recht. Ook vastgoed, dat in handen is van een juridische constructie, moet aangegeven worden als de oprichter van de constructie onderworpen is aan de personenbelasting.

Voor reeds voor 2021 verworven goederen is er tijd om de aangifte te doen tot het einde van 2021. De fiscus heeft aangekondigd dat men zelf de belastingplichtigen zal informeren over hun aangifteplicht. Wie in vorige jaren een buitenlands onroerend goed heeft opgenomen in de aangifte in de personenbelasting zou in de loop van 2021 een verzoek van de Administratie moeten ontvangen om de nodige informatie te verschaffen.

Wie pas vanaf 2021een onroerend goed in het buitenland verwerft of bij verkoop van een goed, is er in de wet voorzien in een aangiftetermijn van 4 maanden (art. 473 § 2 lid 1 WIB 92). Het is dan aan de belastingplichtige zelf om actie te ondernemen.

Aan de hand van de verstrekte gegevens zal de Administratie Opmetingen en Waarderingen een KI bepalen. Hierbij werd de ambitie geuit om dit KI beschikbaar te stellen tegen 1 maart 2022, zodat dit kan worden gebruikt vanaf de belastingaangifte voor aanslagjaar 2022.

Wat moet worden aangegeven?

De aangifte betreft onder meer volgende zaken:

1. een (korte) beschrijving van het goed
2. het adres of plaats en het en land waar het goed gelegen is
3. de oppervlakte indien het gaat om gronden
4. de huidige verkoopwaarde (eventueel te schatten door een deskundige). Als deze niet gekend is moet de belastingplichtige de prijs en de datum van verwerving opgeven, samen met de kosten van eventuele werken, die verricht werden na datum van de verwerving.

De fiscus beschikt steeds over de mogelijkheid om bijkomende inlichtingen te vragen als de aangereikte informatie onvolledig of tegenstrijdig wordt geacht (zoals een meer gedetailleerde beschrijving van het goed of een kopie van de aankoopakte).

Bij gebrek aan een recente deskundige waardebepaling of ander objectief referentiepunt kan gekeken worden naar de prijs van het goed op het moment van de aankoop (dit kan vele jaren in het verleden zijn gebeurd). De fiscus wil wel kijken naar de prijs, zoals zou zijn overeengekomen tussen onafhankelijke partijen (zonder persoonlijke of familiale banden tussen de partijen). Ook de waardering uit een successie- of schenking kan als bewijs gebruikt worden.

Wij stellen ons zeer de vraag naar de aard en de taal van de documenten, die zullen worden voorgelegd. Het is immers onze ervaring dat de Belgische fiscus zomaar veronderstelt dat probleemloos documenten in de Belgische landstalen kunnen worden voorgelegd en dat al dan niet officiële buitenlandse documenten eenvoudig voor Belgische fiscale doeleinden kunnen worden gebruikt. Onvermijdelijk zullen er op dit vlak nog heel wat verrassingen (en vertalingskosten) voor de belastingplichtige en de fiscus opduiken. Onze ervaring bij het voorleggen van bewijsstukken in vreemde talen aan Belgische belastingambtenaren zijn allerminst bemoedigend te noemen en hopelijk schaaft de Administratie haar houding naar deze belastingplichtigen in belangrijke mate bij.

Net zoals dat het geval is binnen België moet niet enkel de verwerving, maar ook de substantiële wijziging aan een goed worden aangegeven. Elke nieuwbouw en alle veranderingen, renovaties, vergrotingen en andere wijzigingen die als aanzienlijk worden beschouwd, leiden tot een herschatting van het KI. De nieuwe kadastrale inkomens worden dan geacht te bestaan vanaf de eerste dag van de maand die volgt op het feit dat de herschatting rechtvaardigt.

Ook hier is de vraag pertinent of de naleving van deze verplichting in de praktijk vatbaar is voor een behoorlijke opvolging en controle door de fiscus bij gebrek aan binnenlandse controleerbare gegevens (zoals bouwaanvragen en aangiftes van ingebruikname van goederen).

Artikel 491, WIB 92, maakt het mogelijk om het KI van een goed zelfs te herzien buiten elke fysieke wijziging aangebracht aan dat goed zelf. Dit kan gebeuren wanneer nieuwe en blijvende omstandigheden veroorzaakt door overmacht, door werken of maatregelen bevolen door de openbare macht of door toedoen van derden, de huurwaarde van het goed beïnvloeden met minstens 15 % ten opzichte van de huurwaarde in 1975.

Wanneer geen enkel KI na aangifte werd betekend voor een bepaald goed of als dat goed niet verschijnt in de rubriek ‘Mijn woning’ op de site www.myminfin.be, moet men zelf de Administratie contacteren met een verzoek om de situatie recht te zetten. Men kan dus niet gewoon passief blijven afwachten.

Een behoorlijke adder onder het gras – fiscale immigratie

Een speciale problematiek betreft personen, die vanuit het buitenland naar België verhuizen en die dus in de loop van het jaar de hoedanigheid van fiscaal inwoner aannemen. Ook zij moeten aangifte doen van de waarde van hun buitenlands onroerend goed. Bovendien krijgen zij hiervoor slechts 30 dagen de tijd, te rekenen vanaf de dag waarop ze inwoner worden.

Het valt moeilijk te begrijpen waarom men in deze situatie een dergelijk korte aangiftetermijn bepaald heeft. Mensen, die naar België verhuizen hebben de eerste maanden doorgaans tal van andere bezorgdheden dan het verrichten van een kadastrale Belgische aangifte. Meestal zijn ze totaal niet vertrouwd met de Belgische fiscaliteit, laat staan met deze over het KI van onroerende goederen. Ook de reeds eerder in deze tekst vermelde taalbarrière zal velen van hen parten spelen. Vaak zal het quasi onmogelijk blijken om binnen een termijn van 30 dagen de nodige officiële documenten te bekomen, samen met vertalingen in de toe te passen Belgische landstaal.

Het is niet moeilijk om te voorspellen dat deze groep van belastingplichtigen een behoorlijke kans loopt om in ernstige problemen te geraken.

We kunnen dan ook niet anders dan concluderen dat deze korte termijn een vraag is naar fiscale moeilijkheden en dat de betrokken belastingplichtigen naar verwachting meteen in een eerste fiscaal delict, meteen na hun aankomst in België, zullen geduwd worden. Wij vragen ons evenzeer af of deze personen niet kunnen inroepen dat zij gediscrimineerd worden in vergelijking tot andere belastingplichtigen, die veel langere aangiftetermijnen aangeboden krijgen. Zij zullen wellicht ook nog eens het slachtoffer worden van het nieuwe boetesysteem.

Juistheid van de aangifte en de sancties

Wie de opgelegde aangifteverplichting niet naleeft riskeert niet onaanzienlijke boetes. Deze kunnen zelfs oplopen tot niet minder dan 3.000 Euro. De redelijkheid van een dergelijke boete kan zeer in vraag gesteld worden, zeker in die (talrijke) gevallen waarin onroerende goederen gelegen zijn in landen met belastingverdrag, waarbij de onroerende goederen in België van belasting zijn vrijgesteld met uitzondering van de toepassing van het zogeheten progressievoorbehoud.

Ook kan men zich verwachten aan tal van discussies over de waardering van het goed en de bewijskracht van allerhande buitenlandse documenten in alle talen, die deze wereld rijk is. Zoals reeds werd vermeld zullen fiscale immigranten niet in het minst door de nieuwe boetes worden getroffen (als vorm van fiscaal welkom in België).

Een minder draconisch boetestelsel is dan ook meer dan welkom. Omdat de boetes voor buitenlandse onroerende goederen veel hoger zijn dan de boetes voor Belgisch onroerend goed heeft de fiscus zich jammer genoeg opnieuw op het gladde ijs van de fiscale discriminatie begeven.

Het hele verhaal van de buitenlandse onroerende goederen is hoe dan ook een terrein bij uitstek voor een onjuiste weergave van de feiten. Goederen kunnen, na de aankoop ervan aan een lage waarde, uitvoerig zijn verbouwd of gerenoveerd. De controlemogelijkheden van de Belgische fiscus zijn, in tegenstelling tot Belgische goederen, uitermate beperkt.

Volgens de Minister van Financiën zijn controles mogelijk, bijvoorbeeld op basis van de internationale uitwisseling gegevens of ook via internetsites over onroerend goed, waaruit men de verkoopwaarde van goederen kan afleiden. Men kan zich sterk afvragen of de Minister hier de reikwijdte van de soevereiniteit voor zaken uit het buitenland niet te optimistisch heeft ingeschat. De bewijskracht van bepaalde van deze gegevens (geplukt van allerhande websites) is wellicht ook twijfelachtig. De Minister rekent verder op het ontradend effect van de torenhoge boetes opdat er zo nauwkeurig mogelijke aangiftes zouden worden ingediend.

Kosten en buitenlandse belastingen

In tegenstelling tot het verleden zal het niet langer mogelijk zijn om de buitenlandse belastingen van het aan te geven bedrag af te trekken. Dit komt omdat een KI overeenkomt met een geraamd netto-inkomen van één jaar. Dit is trouwens ook zo voor in België gelegen onroerende goederen.

Dit wil niet zeggen dat er geen rekening wordt gehouden met kosten omdat in de belastingberekening er automatisch toepassing gemaakt wordt van een forfaitaire kostenaftrek van 40 % voor gebouwen of van 10 % voor gronden. Hierin zit de buitenlandse belasting mee vervat. Dit is een absoluut forfait en kan niet vervangen worden door een bewijs van werkelijke kosten.

Wel aftrekbaar zijn interesten op leningen om het onroerend goed te verwerven, te verbeteren of te behouden. Het maakt hierbij niet uit of de lening loopt bij een Belgische of buitenlandse financier (al dan niet in de EER gelegen). Alle mogelijke vormen van lening komen (mits afdoende bewijs) voor de aftrek van interesten in aanmerking.

Is het kadastraal inkomen nog wel realistisch in de huidige tijd?

Men kan opmerken dat men zelfs binnen een louter Belgische context belangrijke vragen kan stellen bij het concept van een kadastraal inkomen. Het gaat om een eerder archaïsche waarderingsmethode en ook binnen België leidt het KI tot grote verschillen tussen panden en regio’s. Zelfs op lokaal vlak (binnen eenzelfde stad of dorp) kunnen er al belangrijke verschillen worden genoteerd als men het KI van panden onderling begint te vergelijken. Sommige van deze verschillen lijken op eerste zich behoorlijk arbitrair en hangen vaak af van de ijver en de strijdlust van de ambtenaren, die het KI moeten vaststellen. De vraag rijst of louter hierdoor het gelijkheidsbeginsel tussen belastingplichtigen niet wordt geschonden.

Het probleem bij dit alles is de vaststelling dat het KI diep ingekapseld is in de Belgische fiscaliteit en dat het KI een belangrijke parameter vormt voor tal van fiscale refertegetallen. Het hervormen of afschaffen ervan heeft tal van rechtstreekse en onrechtstreekse fiscale gevolgen, waardoor belangrijke fundamentele wijzigingen in de fiscale wetgeving aan de orde zouden komen. Wellicht is dit de reden waarom beslist werd niet aan dit stelsel te raken zodat de doos van Pandora gesloten kan blijven en te opteren voor een werkwijze, waarbij getracht wordt om ook voor buitenlandse goederen een equivalent KI te bepalen om de lopende discussies te beëindigen.